有史以来最差表现

2021年上半年，碧桂园核心净利润约152亿元，股东净利润约150亿元，经过简单的计算，可以发现，短短一年的时间，碧桂园的核心净利润同比下滑了67.1%-70.39%，即便在当下的行业背景下，这样的下降速度也是惊人的，股东应占净利润2亿-10亿元，也是碧桂园有史以来最差的表现。

对于上半年预期盈利下降，碧桂园给出了4条理由：市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业结账确认的收入减少；部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利下降；出于谨慎原则，对物业计提减值增加；外汇波动。

在这四条理由中，低毛利的项目转接或许是最核心的因素。碧桂园在2018-2019年高位拿的项目，在转结期赶上了市场下行，高地价没有换来高房价，房价反而在不断下跌，这是碧桂园毛利断崖式下滑的关键因素，而这一定程度上要归咎于管理层对于市场运行预期的错误预判和盲目自信。

如今，碧桂园的利润或许还未见底，面对未来的利润走向，碧桂园表示：“去除优质资产，等有反转机会才能有较高溢价销售”，也就是说碧桂园的低毛利运转或许还要持续一段时间。

对此，在8月18号的投资者会议上，莫斌提到了接下来的管理重点——活下去：“我们以现金流为核心，活下去”。

实际上，早在2018年，当万科郁亮喊出“活下去”的口号时，碧桂园就已经开始在现金流、基础战略、管理上下功夫了。

降债、融资两手抓

面对质疑和唱衰的声音，碧桂园在盈警公告中作出了回应：“本集团的经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健”。而碧桂园对现金流如此自信是有原因的。

为了维持良好的现金流，碧桂园近些年专注于两件事：降债和融资。

从2018年开始，碧桂园开始去杠杆，从关注规模扩张转向重视债务结构优化和现金流管理，债务规模和融资成本实现“双降”，有息负债和短期有息负债占比处于行业低位，预收账款远高于有息负债。

面临下行的市场，碧桂园更是十分重视资金周转，8月18日的碧桂园投资者会上，其管理层表示，为确保能穿越周期，碧桂园把重心放在保证资产负债以及利润的平衡上，并确保核心资产不受损。

“公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，务求实现‘削峰平谷’，以平滑可能存在的阶段性波动，留足缓冲垫以应对外部的不确定性。”碧桂园总裁莫斌在投资会上称。

今年6月，碧桂园主动提前回购了7月到期的6.83亿美元票据，进一步优化了债务结构，兑付完这笔票据，碧桂园今年内已无到期美元债。

另一方面，碧桂园也在通过各种渠道积极融资，增厚过冬的棉袄。

自2019年以来，碧桂园成功在境内外发行多种类融资工具，包括29.35亿公司债，15.26亿ABS以及39亿港元的可转债。8月初，碧桂园又完成了8.7亿股的股票配售，净筹资约27.91亿港元。

同时，碧桂园还采取高管护盘的方式保证现金流的运转，碧桂园今年3月发布了关于公司董事、监事以及高级管理人员购买公司股票的公告，碧桂园董事莫斌以及监事王增瑞多次出手购买债券，购买金额累计达到了4016.02万元。

碧桂园未雨绸缪的财务战略不仅带来了稳定的现金流，还让其成功吃到了政策红利。

今年5月，碧桂园和龙湖等房企被融资监管部门挑中，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债，拓宽了融资渠道。

总的来说，碧桂园差强人意的财务数据和高管们的表现，给市场吃了一粒定心丸。

碧桂园总裁莫斌多次强调：“路遥知马力，管理是根本”。在上一个行业周期，“全产业链”和“标准化”让碧桂园乘风而起，当行业市场进入存量时代，盲目向外扩张已不是明智之举，“将刀刃对准自己” 成为众多房企面对下行行情的谋生策略。

碧桂园不断提升企业运营效率，通过将部分基础职能进行平台化运作，实现资源集约，避免区域臃肿，灵活应对外部市场变化。

2020年10月底，碧桂园对组织架构进行了调整，国内的区域由70个增加至105个，每个区域的管理半径缩小了，但管理精度提高了。

同时，碧桂园还减少了项目汇报层级，由“项目-城市-区域-集团”四个汇报层级，减少为“项目-区域-集团”三个层级，缩短决策链条，以便根据市场变化灵活调整策略。

为了提高管理的数字化水平，碧桂园开展了数字化转型战略——碧合计划，实现了人事管理、财务、以及主数据系统的全面上线。

在人才任用上，碧桂园对于每个岗位有更加严格的选聘体系和管理举措，在激活人才和组织赋能层面下了不少功夫。坚持关键岗位关键人的策略，积极推进区域组织整合、合理布局，确保区域规模适度。

在人才培养方面，碧桂园把优秀人才的十大素质作为公司选拔、培育优秀人才的标准，帮助员工明确发展方向，不断学习，搭建稳定的地基，不断为企业创造价值。

再加上碧桂园在2018、2019年三四线火爆的时候高价拿了很多地，但是碰上这两年行情不好，现在很多项目都要亏钱卖，这也是导致碧桂园利润下降的一个原因。

前不久，国家发改委印发了《“十四五”新型城镇化实施方案》，就推进新型城市建设作出专门部署，提出了40余项具体措施，提出“十四五”时期推进新型城镇化不断向纵深发展，推进新型城市建设，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市，进一步指明了未来城市化的发展方向。

在这样的背景下，碧桂园开始纠正过去的路线，清出了一些相对较差的资产，退出了部分区域的经营，针对一些尾盘资产或者市场不太好的区域，碧桂园甚至做了一些降价快跑以及区域短期放弃的策略。聚焦深耕长三角、广东、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈和其他确定性高的市场。

调整过后，碧桂园93%的土储位于人口流入城市，75%的项目位于五大都市圈，大部分土地储备位于优质城市，与低能级城市相比，这些城市的经济前景和需求弹性更好，而聚焦五大都市圈，坚持深耕城市化的战略与新型城镇化的方向也是大体吻合的。

没有一个行业可以一路高歌猛进，房地产行业从高速增长的步调回调到平稳的增长步调是必然结果，也是行业能长期发展、健康发展的调整。

在房企暴雷问题频现的时候，碧桂园能在保证现金流安全的前提下实现盈利，而且还能如约交付房屋、偿还债务，这其实是给整个房地产行业注入了一剂强心剂，这样的碧桂园，是有底气对未来发展充满信心的。

但是对于碧桂园来说，现阶段远非可以高枕无忧的时刻，利润下跌、房屋质量等问题还在持续影响着碧桂园的声誉和口碑，碧桂园能否过冬，怎么过冬，都还需要市场与消费者来进行最终的检验。

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